La transformation de bâtiments en logements

Transformer une ferme, un entrepôt ou tout autre bâtiment en logement(s) nécessite souvent de lourds travaux. Avant cela, il est essentiel d’avoir une bonne idée globale de votre projet, de votre budget, et de votre planning. Ce type de travaux requiert aussi une expertise spécifique : prise en compte du patrimoine culturel ; des contraintes techniques ; règlements et normes…

En outre, lorsqu’on parle de transformation, on parle de changement de destination, de transformer un bâtiment d’une destination à une autre parmi les destinations suivantes : exploitation agricole et forestière ; habitation ; commerce et activités de service ; équipements d’intérêt collectif et public ; autres activités des secteurs secondaire et tertiaire. Ce changement de destination exige la plupart du temps un permis de construire (à moins de ne pas modifier les façades ou la structure porteuse, ce qui est rare).  C’est pourquoi il est indispensable de faire appel à un architecte pour de tels projets.

Quel intérêt à transformer l’existant ?

Il existe plusieurs bonnes raisons de préférer transformer l’existant plutôt que de construire neuf .

Plus écologique ? plus économique ? C’est d’autant plus vrai que l’on cherchera à conserver au maximum l’existant. Attention toutefois aux pièges ! Rénover n’est pas toujours moins cher qu’en construction neuve : surfaces trop grandes ; structure inadaptée ; rénovation « historique » nécessitant des techniques et matériaux spécifiques…
A proximité des zones tendues comme c’est le cas dans la Métropole de Lyon, cette règle perd aussi son sens. Dans ces secteurs, il est fréquent que les biens « en l’état » trouvent preneur au prix de biens rénovés : les vendeurs surestiment le potentiel de leur bien ; les acheteurs sous-estiment l’ampleur des travaux à entreprendre et leur coût…

Autre avantage à la transformation : le charme de l’existant ! Une rénovation bien menée peut redonner du cachet à votre vieille bâtisse : vieilles pierres ou charpentes apparentes ; grands volumes intérieurs…

En outre, il existe parfois un argument d’ordre légal. En effet, certains bâtiments sont implantés de telle manière qu’ils ne pourraient plus être construits de nos jours. Plutôt que de les démolir, on préfèrera alors transformer ces ouvrages non conformes aux règles d’urbanisme modernes.

Bref, croyez-en notre expérience : la transformation s’étudie au cas par cas !

Normes et règles à respecter

Lorsque vous souhaitez entreprendre de tels travaux, il est important de connaître les règles qui s’appliqueront à votre projet. En voici une partie :

Le règlement d’urbanisme

A commencer par le plan local d’urbanisme, qui sert de document de référence pour la délivrance des autorisations (comme les permis de construire). Il découpe le territoire en secteur, et indique pour chacun s’il est constructible, et sous quelles conditions. Quelles formes doivent prendre les constructions ? Quelles type de projet sont acceptés sur mon terrain ?
Dans le cadre d’un projet de transformation, vérifiez en particulier au règlement d’urbanisme si le secteur autorise l’habitat. Le secteur pourrait être réservé aux locaux artisanaux, agricoles ou tertiaires par exemple. Vérifiez également les besoins en stationnement imposés par le règlement, souvent supérieurs aux autres types de bâtiment. Vous devrez alors certainement créer de nouvelles places ! Assurez-vous dans ce cas d’avoir l’espace pour stationner et manœuvrer, en respectant les minimi d’espaces verts (et sans compromettre ceux classés).

La réglementation environnementale (RT2012 et RE2020)

La règlementation Thermique 2012 (RT2012) s’applique essentiellement aux bâtiments neufs (ou aux parties neuves de bâtiments existants). La RT2012 ne concerne pas les changements de destination « simples », si ce n’est les projets de plus de 1000m² soumis à la RT2012 « existant ». Concrètement : il s’agit surtout de garde-fous thermiques : pour les parties soumises à travaux. En somme : vous devrez respecter certains valeurs de résistance thermique pour l’enveloppe du bâtiment.
Mais à l’ère du réchauffement climatique, on peut considérer cela très insuffisant. Rien n’empêche donc d’être beaucoup plus ambitieux. D’autant plus lorsque l’on sait que le législateur envisage d’interdire les passoires thermiques d’ici quelques années…
Par ailleurs, cet article fera l’objet d’une mise à jour dès que les textes concernant la nouvelle Règlementation Énergétique 2020 (RE2020) seront connus.

La sécurité incendie

Afin d’assurer la sécurité de tous, vous devrez respecter aussi certaines règles de sécurité incendie, même sur les travaux sur bâtiment existant.
Lors de travaux de transformation en logements collectifs, elles peuvent avoir un impact considérable sur votre budget. Au mieux ! Car au pire, il peut en aller de votre responsabilité pénale en cas de sinistre !
On veillera par exemple à l’accessibilité du bâtiment aux moyens de secours ; dispositifs d’alarmes éventuels ; circulations intérieures (désenfumage de cage d’escalier ; longueur et largeur de couloirs…) ; résistance au feu des éléments structurels et séparatifs entre les différents logements…

Les règles d’accessibilité

Les normes d’accessibilité lors de travaux sur un bâtiment existant sont moins exigeantes que celles qui concerne des travaux neufs. Elles visent essentiellement à ne pas dégrader les conditions d’accessibilité qui existaient jusqu’alors. Néanmoins, en cas de travaux particulièrement lourds, les règles d’accessibilité peuvent être alors celles de n’importe quel bâtiment neuf, pour l’aménagement intérieur comme pour les extérieurs. Et même pour les parties que vous ne modifiez pas ! Ces cas sont définis à l’article R. 111-18-9 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le règlement sanitaire départemental (R.S.D.)

Le R.S.D. fixe des prescriptions en matière d’hygiène et de salubrité selon les départements. Son but est de protéger la santé publique, l’environnement et d’établir un règlement sanitaire applicable à toutes les communes du département. Même si beaucoup l’ignorent, ce règlement peut modifier drastiquement votre projet, en fixant des minimi de surfaces de pièces, de hauteur sous plafond, d’ouverture sur l’extérieur…
Par exemple, il peut fixer des minimi de hauteur sous plafond, qui condamneraient votre projet de création de mezzanine ou de plancher intermédiaire ; interdire votre ambition d’aménagement de combles si la création de lucarnes est limitée par ailleurs (en secteur ABF notamment)…

Points de vigilance

Attention, cette liste n’est pas forcément exhaustive. Il y a également certains autres points auxquels vous devez prêter attention, tels que l’état général du bâtiment existant ; la facilité d’adapter la structure ; son environnement ; la localisation du bâtiment ; ou encore la possibilité de découper le bien facilement ou non.
Un œil avisé permet rapidement d’évaluer ces aspects de façon sommaire. Chez FORMIDABLE architectes nous pouvons vous accompagner lors d’une visite, afin d’établir un pré-diagnostic de l’état de l’existant. Et au besoin, nous pouvons vous orienter, par exemple, vers un diagnostiqueur spécialisé, ou ingénieur structure s’il y a un doute sur l’état de la structure…

Chez FORMIDABLE architectes, nous vous accompagnons et vous conseillons pas à pas pour concevoir et mettre en œuvre vos travaux. Voici quelques exemples de notre travail, pour illustrer :

Transformation d’une ferme en pisé en maison – Montluel

Transformation d’un bâtiment en commerce et logements en cœur de village

Ancienne demeure patrimoniale transformée en 6 logements – Saint-Genis-les-Ollières

Transformation d’un ancien bâtiment industriel en 9 logements – Saint-Genis-les-Ollières

Quel intérêt à transformer l’existant ?

Il existe plusieurs bonnes raisons de préférer transformer l’existant plutôt que de construire neuf. Tout d’abord, cela peut être plus écologique et économique. Et c’est d’autant plus vrai que l’on cherchera à conserver au maximum l’existant. Mais attention aux pièges ! Rénover n’est pas toujours moins cher qu’en construction neuve. Tout dépend à quoi l’on compare !

C’est notamment le cas lorsque les surfaces et volumes sont très importants : on rénove alors des espaces bien plus grands que le nécessaire. Ou encore lors d’une rénovation sur un bâtiment historique ou patrimonial : les techniques, matériaux et produits employés pour la rénovation sont souvent d’une qualité supérieure. Et donc plus chers ! Enfin, cette règle est moins vraie à proximité de zones tendues, comme c’est le cas dans la Métropole de Lyon. Dans ces secteurs, il est fréquent que les biens « en l’état » trouvent preneur au prix de biens rénovés : les vendeurs surestiment le potentiel de leur bien ; les acheteurs sous-estiment l’ampleur des travaux à entreprendre et leur coût…

Autre avantage à la transformation : le charme de l’existant ! Une rénovation bien menée peut redonner du cachet à votre vieille bâtisse : vieilles pierres ou charpentes apparentes ; grands volumes intérieurs…

En outre, il existe parfois un argument d’ordre légal. En effet, certains bâtiments sont implantés de telle manière qu’ils ne pourraient plus être construits de nos jours. Plutôt que de les démolir, on préfèrera alors transformer ces ouvrages non conformes aux règles d’urbanisme modernes.

Bref, croyez-en notre expérience : la transformation s’étudie au cas par cas !

Si vous envisagez de transformer un bâtiment existant près de Lyon, dans le Rhône, ou en Auvergne Rhône Alpes : Contactez-nous ! ou réservez directement en ligne une rencontre avec un architecte