Réflexion

Conseils d’architecte et étude de faisabilité avant l’achat d’un terrain à construire

Vous souhaitez construire votre maison, ou les locaux professionnels pour votre entreprise ?

Pour cela, il vous faut un terrain ! Et le choix du terrain est crucial. De lui dépendra la qualité et la réussite de votre projet. Il ne doit donc pas se faire à la légère…

Quels sont les critères et les points de vigilance pour choisir le bon terrain ? Voici quelques conseils afin de vous aider à trouver le bon terrain pour votre projet de construction…

L’emplacement

Les agents immobiliers ne jurent que par cela : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Et c’est vrai. Proximité des services ; facilité de la desserte et des transports publics ; stationnement ; nuisances particulières… sont déterminants dans le choix d’un site de construction. Il convient de vous renseigner aussi au sujet de potentiels futurs projets à proximité. Consultez pour cela la mairie et les acteurs locaux. N’hésitez pas non plus à faire une simple recherche sur internet. Ces projets pourraient impacter de manière positive ou négative le terrain convoité. Par exemple : nouvelle infrastructure (modification des conditions d’accès au terrain ou nouvelles nuisances sonores) ou projet d’aménagement (lotissement, zone d’activités, nouveau bâtiment…).

Votre terrain idéal n’existe peut-être pas (ou pas encore)

Il est parfois difficile de trouver un terrain lorsqu’on a beaucoup réfléchi à son projet. On s’est alors fait une représentation idéale du terrain adéquat. Multipliez vos chances de succès, en vous rappelant que :

  • un terrain constructible peut aussi être « créé », que ce soit par démolition d’un bâtiment existant, ou par la division d’une parcelle plus grande.
  • un terrain peut éventuellement être modifié pour s’adapter à votre projet mais aussi, à l’inverse, votre projet peut peut-être s’adapter au terrain !

Pour cela, le travail d’architecte est essentiel afin d’étudier les possibilités d’aménagement et de construction…

Le coût du terrain

Le bilan économique de votre opération doit identifier et intégrer, en sus du coût du terrain lui-même, les autres éléments financiers impactant. Vous devez donc vous demander:

  • Y-a-t-il des travaux importants à prévoir pour aménager le terrain de façon à le rendre constructible ? On pense ainsi aux coûts de viabilisation ; aux travaux spéciaux de terrassement et de fondations ; de dépollution des sols ; de gestion des eaux pluviales… L’architecte pourra vous aider à identifier les points de vigilance, et vous orienter au besoin vers des professionnels, afin d’effectuer des études préalables.
  • Quelles taxes sont à budgéter ? Taxe d’aménagement ; taxe foncière ; ou taxes professionnelles le cas échéant… Renseignez-vous auprès des acteurs locaux, à commencer par la mairie.
  • À quelles éventuelles subventions suis-je éligible ? Communale ; départementale ; régionale, etc. Elles concernent essentiellement les entreprises. Là encore les acteurs publics locaux pourront vous renseigner sur ces aspects.

Les contraintes du terrain

Avant d’acheter un terrain pour construire, il est recommandé de faire un diagnostic du site. Ce diagnostic identifiera ainsi les forces et les faiblesses du site, qui pourraient influer sur le coût des travaux, la valeur vénale du bien futur, mais aussi sur la qualité de vie (ou de travail, selon le cas). Ne prenez pas peur avec la liste qui suit ! Concrètement, le diagnostic dépendra du contexte et de l’ampleur du projet. On distinguera notamment :

Les contraintes naturelles : sol, conditions climatiques, environnement naturel…

Une construction réussie doit s’intégrer dans son environnement. Dès lors, il faut prendre en compte la nature du terrain (portance ; capacité d’infiltration) et les risques géologiques particuliers (sismicité ; terrain inondable ; cavités naturelles ; terrain argileux…). Le site Géorisques pourra fournir quelques renseignements. Mais une étude géotechnique de type G1 permettra d’identifier les points d’attention. Voir également cet article. Pour le reste, il faut également penser à la pollution éventuelle des sols ; à la présence possible d’eau (zone humide ; ruissellement ; nappe phréatique ; source…) ; aux vents dominants ; à l’ensoleillement et aux masques solaires… et, selon l’importance du projet, à la biodiversité (faune et flore). Pour cela, l’architecte saura répondre. Ou, à défaut, vous orienter vers des spécialistes dans certains contextes.

A noter que pour certains projets particuliers, il faudra réaliser des études spécifiques. Celles-ci reprendront et approfondiront certains les sujets évoqués ci-dessus. C’est le cas par exemple pour les constructions en zone Natura 2000, qui requièrent une étude d’incidence. Évoquons aussi l’étude d’impact, qui concerne notamment les ICPE (Installations Classées pour la protection de l’environnement). L’étude d’impact est définie par le Code de l’Environnement, article R122-1 et suivants.

Les contraintes humaines : règlement d’urbanisme, réseaux, transport et desserte, bruit, environnement bâti…

L’Homme a également modifié son environnement, au travers de constructions et d’aménagements. L’impact de ces modifications doit ainsi être pris en compte. A ce stade, on distinguera :

  • les terrains déjà viabilisés, ou en mesure de l’être : terrains à bâtir ou terrains constructibles, ils sont issus d’un lotissement, de zones d’aménagements… Leur constructibilité vis-à-vis des règles d’urbanisme est assurée. Ils pourront également être facilement viabilisés (terrains constructibles), si ce n’est pas déjà le cas (terrains déjà viabilisés). Attention toutefois ! Le terrain convoité n’est pas forcément adapté à VOTRE projet. L’étude de faisabilité reste donc pertinente ! Concernant la maison, les terrains en lotissement présentent quelques avantages (étude de sol préalable déjà effectuée ; viabilisation ; bornage du terrain…). Nénamoins, le règlement de lotissement peut aussi vous apporter des contraintes spécifiques.
  • les terrains isolés, pour lequel il faudra être plus exhaustif sur le diagnostic. On commencera alors par analyser les règles d’urbanisme applicables (RNU, SCOT, PLU….). Les terrains isolés sont souvent bien moins chers. Mais les coûts d’accès et de raccordement aux réseaux (travaux de viabilisation) peuvent être conséquents !

Il faut également prêter attention à l’environnement bâti existant. Quelles sont les nuisances sonores dues à la route voisine ? Quelles sont les possibilités de déplacement (transports en commun, vélo, stationnement…) ? Le bâtiment d’à côté crée-t-il de l’ombre sur mon terrain ? Des vis-à-vis sont-ils à craindre ? Dans la mesure du possible, on anticipera aussi les futures évolutions du secteur. Par exemple : l’impact d’un projet de contournement routier ; d’une nouvelle ligne de transports en communs ; simulation de construction sur un terrain à bâtir encore nu (mais qui ne restera probablement pas longtemps)…

Le site est-il propice à installer mon projet de construction ?

Lorsque vous aurez déterminé les atouts et les inconvénients de votre terrain, vous devrez alors étudier leur compatibilité avec votre projet. Et c’est là que l’étude de faisabilité prend tout son sens…

Objectifs et attentes : ai-je clairement défini mon programme?

La question peut paraître incongrue. Vous avez sûrement longuement mûri votre projet. Vous avez une idée des espaces qu’il vous faut, et des superficies… C’est ce qu’on appelle le programme. Cependant, pensez également à ce que vous auriez pu oublier de prévoir. Pensez aussi à définir vos priorités : si vous deviez, à un moment donné, effectuer des arbitrages pour des raisons techniques ou économiques…

Faire réaliser une étude de faisabilité pour m’assurer que le terrain pourra bien accueillir mon projet.

L’étude de faisabilité réalisée par un architecte répondra à vos principales questions. Le projet que j’imagine rentre-t-il dans le terrain ? Est-ce que le PLU me permet de construire mon projet à cet endroit ? De quoi vous rassurer, avant d’engager des frais conséquents. avant d’investir aussi plus de temps dans votre projet de construction.
Mais l’étude de faisabilité peut également aller plus loin. Elle peut ainsi identifier les spécificités du terrain telles qu’évoquées plus haut : contraintes géotechniques, climatiques, contexte difficile… Nous vous recommandons donc de faire réaliser systématiquement une étude de faisabilité avant d’acheter un terrain à construire. Même si le terrain est constructible. Et même s’il est déjà viabilisé. Dans ce cas l’étude de faisabilité sera d’autant plus rapide et peu chère, mais toujours essentielle ! Un terrain sur lequel on peut construire une maison ou un bâtiment professionnel, ce n’est pas toujours un terrain adapté à VOTRE projet !

Le certificat d’urbanisme

Pour l’évoquer rapidement, le certificat d’urbanisme est une démarche administrative. Le certificat d’urbanisme d’information vous communiquera les règles d’urbanisme applicables au terrain. En revanche, le certificat d’urbanisme opérationnel se positionnera sur la faisabilité d’un projet vis-à-vis de ces règles d’urbanisme. Ces documents peuvent avoir certains avantages au-delà du sujet de cet article. Cependant, sachez qu’il ne se positionne que vis-à-vis de ces règles. Le certificat d’urbanisme ignore ainsi la majeure partie des sujets discutés plus haut. Seul, il est donc insuffisant, et ne remplace pas une étude de faisabilité.

Vous souhaitez construire vos locaux d’entreprise ou votre logement ? Nous pouvons vous accompagner. Pour tous vos projets de construction près de Lyon, dans le Rhône, ou en Auvergne Rhône Alpes : Contactez-nous !

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