Réglementation

L’assurance Dommage-Ouvrage est-elle obligatoire ?

La Dommage Ouvrage, c’est quoi ? Dois-je vraiment souscrire une assurance Dommage Ouvrage, les entreprises ont déjà une décennale non ?
Des questions qui reviennent souvent… Certains tenteraient bien de faire « l’économie » d’un montant à 4 ou 5 chiffres. D’autres sont tout simplement perdus, entre les informations contradictoires qu’ils reçoivent – parfois même de leur organisme de crédit immobilier -.
Alors petit retour sur l’assurance Dommage Ouvrage, et quelques conseils de la part d’un architecte : quand est-elle obligatoire ? quel intérêt ?

Qu’est-ce que l’assurance Dommage Ouvrage : définition.

L’assurance Dommage Ouvrage est une assurance souscrite par le maître d’ouvrage avant le début des travaux. Elle couvre tous les désordres sur travaux qui font l’objet d’une garantie décennale, dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Toutefois, elle ne se substitue pas à la garantie décennale des entreprises, mais permet d’engager les travaux de réparations sans attendre la résolution du litige avec la ou les entreprise(s) concernée(s). En effet, les désordres couverts par la décennale sont souvent coûteux, les responsabilités souvent contestées. Sans Dommage Ouvrage, le maître d’ouvrage devrait sinon attendre une décision judiciaire parfois lente avant de pouvoir financer les réparations…

Rappel : la garantie décennale

L’assurance décennale des entreprises apporte la garantie dite « décennale ». Lors de travaux compromettant « la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » (art.1792 du Code Civil), elle entre en jeu (mais à condition que l’entreprise soit bien titulaire d’une assurance décennale à jour, et pour les travaux qu’elle aura réalisés).
Parmi les travaux de nature décennale, on retrouve notamment les fondations, la maçonnerie, la toiture, les fenêtres, les réseaux et canalisations enterrés ou incorporés au gros oeuvre…

Dans quel cas souscrire une assurance Dommage Ouvrage ?

L’assurance Dommage Ouvrage est-elle obligatoire ?

Vous voulez la réponse courte ? Oui. Dès lors que vous engagez des travaux entrant dans le cadre de la garantie décennale citée ci-dessus. On exclue donc les travaux de confort, d’équipements (tant qu’ils sont dissociables de la structure), de décoration, d’ameublement, etc. Mais il existe tout de même quelques exceptions : les personnes morales de droit public, les contrats de partenariat, les personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils… et, surtout : l’auto construction complète par le maître d’ouvrage pour son propre compte.

le cas de l’auto-construction

On l’a dit, l’assurance Dommage Ouvrage intervient dans le cadre de travaux de nature décennale. Mais la garantie décennale intervient seulement lorsque c’est des entreprises qui ont réalisé les travaux concernés.
Donc, si vous vous lancez dans l’auto construction, qu’en est-il ? Si vous faites de l’auto construction complète (= aucune entreprise sur votre chantier), aucune besoin de souscrire de Dommage Ouvrage.  L’assurance ne couvrira pas les travaux réalisés par un « amateur ». Vous assumerez donc seul les conséquences économiques des éventuels désordres occasionnés par vos travaux. E en réalité, vous auriez même des difficultés à trouver une Dommage Ouvrage qui vous accepte… Il en est de même si vous faites de l’auto construction partielle, tant que vous réalisez vous-mêmes l’ensemble des travaux qui auraient normalement été couverts par une décennale.

Quels risques à ne pas souscrire de Dommage Ouvrage ?

La sanction pénale

Dans les cas définis ci-dessus, l’assurance Dommage Ouvrage est donc obligatoire, depuis la loi Spinetta de 1978. D’après l’article L243-3 du Code des Assurances, le défaut d’assurance est sanctionné jusqu’à 75000 euros d’amende et 6 mois d’emprisonnement (à l’exception des particuliers construisant pour leur propre compte).

En cas de sinistre

Cependant, en cas de sinistre, cela risque de vous coûter bien plus cher ! Frais d’expertise, d’avocat, frais immatériels induits par l’impossibilité d’occuper les locaux… Sans compter sur cette situation délicate, qui induit du stress, et qui risque de s’éterniser sans l’avance financière effectué par la Dommage Ouvrage. En outre, cette dernière contrôle, lors de la souscription, que les conditions sont bien remplies afin de limiter son risque – et donc le vôtre. Ainsi, l’assureur contrôlera les attestations d’assurance décennale des entreprises, et demandera par exemple d’autres études (structure, géotechnique…). Sans l’assureur, vous risquez donc de découvrir au moment d’un sinistre que l’entreprise est en défaut d’assurance ou mal couverte. Ou l’assurance décennale d’une entreprise prendre ces prétextes pour rechigner à payer la note finale.

A la revente

La garantie décennale est également un argument lors de la revente de votre bien de moins de 10 ans. En moyenne, un bien immobilier se revend au bout de 7 à 8 ans… L’acheteur sera rassuré d’être encore couvert par cette garantie. Rappelons-le encore : sans Dommage Ouvrage, la décennale des entreprises sera plus dure à aller chercher. Dès lors, vous pourriez avoir plus de mal à vendre votre bien, ou avoir à le vendre moins cher qu’une construction équivalente qui bénéficierait, elle, d’une Dommage Ouvrage !

Notre conseil

En conclusion, voici quelques conseils :

  • contactez plusieurs assureurs Dommage Ouvrage au début de votre projet. Cela vous permettra de budgéter le prix de l’assurance, connaître les exclusions, leurs éventuelles obligations complémentaires (bureau de contrôle, étude de sol…)
  • si vous envisagez des faire vous-mêmes une partie des travaux, optez pour ceux de second œuvre. Confiez a minima les travaux de nature décennale à des entreprises, pour bénéficier de leur garantie.
  • demandez les attestations d’assurance des entreprises qui interviennent sur votre chantier. Vérifier les dates, mais aussi la liste des travaux couverts. (ex : que le poseur de fenêtres soit assuré pour la pose)
  • confiez la maîtrise d’œuvre de votre chantier à un professionnel dûment assuré. Les assurances Dommage Ouvrage sont souvent mieux disposées à vous assurer dans ce cas. Elles vous l’imposeront même parfois. La raison ? Le risque pour l’assureur diminue lors d’un chantier suivi par un maître d’œuvre professionnel : moins de litiges d’abord, mais aussi le maître d’œuvre apporte sa décennale également, et sa responsabilité pourra être recherchée en cas de problème.
    Même si vous rénovez un appartement sans toucher à la structure, soyez prudent ! Il est toujours possible que lors des travaux vous causiez des désordres du ressort de la décennale. Vous avez donc tout intérêt à ce que les entreprises comme le maître d’œuvre soient bien assurés même dans ce cas…

En passant par un architecte comme FORMIDABLE architectes, vous bénéficiez d’un interlocuteur pour la conception, les démarches d’urbanisme, ET la maîtrise d’œuvre si vous le souhaitez. Alors n’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet !

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